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édition du 11 septembre 2018

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Les charges locatives, dites « charges récupérables », sont des dépenses prises en charges initialement par le propriétaire mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire. Pour les locations nues, elles sont définies par la loi du 26 août 1987. Les locations meublées sont, elles, réglementées par la loi Alur du 26 mars 2014. Le point sur les textes.

  LES DÉPENSES D'ENTRETIEN, LES PETITES RÉPARATIONS ET LES SERVICES DONT LE LOCATAIRE PROFITE DIRECTEMENT SONT DES CHARGES LOCATIVES RÉCUPÉRABLES.

  LES PROVISIONS SUR CHARGES PEUVENT PRENDRE LA FORME, SOIT D'UN FORFAIT, SOIT DE RÈGLEMENT RÉGULIERS.

  DANS LE CAS D'UN FORFAIT, IL N'Y A PAS DE RÉGULARISATION À FAIRE EN FIN D'ANNÉE.



Schématiquement, les charges locatives récupérables se répartissent entre les dépenses d'entretien (ménage des parties communes, entretien des espaces verts…), les menues réparations et les services dont le locataire profite directement (taxe d'enlèvement des ordures ménagères).




- Ascenseurs et monte-charge

Les dépenses qui peuvent être répercutées sur le locataire concernent l'électricité, l'exploitation, la fourniture de produits ou petit matériel d'entretien, les menues réparations de la cabine, des paliers et des fusibles.




- Eau froide, eau chaude et chauffage collectif

Ce poste englobe la consommation d’eau froide et chaude du logement, de l’eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes et des espaces extérieurs, les produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau, la fourniture d'énergie, l’exploitation des compteurs généraux et individuels, l'entretien des épurateurs de fumée, la réparation des fuites sur joints.




- Installations individuelles

Il s’agit des dépenses engagées pour le chauffage et la production d'eau chaude, et la distribution d'eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d'eau).




- Parties communes intérieures

La consommation d’électricité, la fourniture de produits d'entretien et de désinsectisation et désinfection, l'entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures, la réparation des appareils d'entretien de propreté, les frais de personnel d'entretien, toutes ces dépenses faites dans les parties communes intérieures sont récupérables auprès du locataire.




- Espaces extérieurs

Il s’agit des dépenses d'exploitation et d'entretien des voies de circulation, des aires de stationnement, des abords des espaces verts et des équipement de jeux pour enfants.




- Taxes et redevances

Les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, la redevance assainissement.




Des provisions calculées sur les exercices antérieurs

Deux options sont possibles lors de la rédaction du bail : le forfait de charges ou la provision sur charges avec liquidation en fin d’année.

- En location meublée ou en colocation (à condition que les colocataires ne soient ni mariés ni pacsés), vous avez le choix. Attention, cependant, dans la fixation du forfait, la loi précise que « ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté ».

- En location vide, seule la provision pour charges est possible.

La provision mensuelle (ou trimestrielle) pour charges est fixée sur la base des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges ou du budget prévisionnel si le logement est en copropriété. Un mois avant la régularisation annuelle envisagée, vous devez communiquer au locataire le décompte détaillé des charges locatives et le mode de répartition entre les locataires pour une copropriété. Le locataire doit pouvoir consulter les pièces justificatives pendant un délai de six mois qui suit l’envoi du décompte.

. A savoir : Vous pouvez aussi récupérer de fonction ponctuelle des dépenses engagées en apportant les justificatifs de ces dépenses (les factures, par exemple).




Régularisation annuelle

Si vous avez opté pour une provision pour charges dans votre bail de location, la loi vous oblige à régulariser cette provision chaque année en fonction des dépenses réellement engagées. Si vous n’avez pas effectué la régularisation des charges dans l'année suivant leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur douze mois.

. Attention ! Dans une colocation ou une location meublée dont le bail a été signé depuis le 27 mars 2014 (loi Alur), les charges locatives n'ont pas à être régularisées si elles figurent sous forme de forfait dans le contrat de bail.