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édition du 11 septembre 2017

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Dossier d'expert :
Plus-value immobilière : comment la calculer

Plus-value brute et...
...plus-value nette
Taux d'imposition
Exonérations

Depuis quelques années, le régime fiscal de la plus-value immobilière a connu plusieurs modifications, notamment en 2014, dans l'espoir de relancer le secteur du logement et de la construction. Récemment encore, Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires, a déclaré le 6 septembre vouloir modifier les règles en zones tendues. Le point sur ce véritabe casse-tête chinois.

  LA PLUS-VALUE BRUTE EST LA DIFFÉRENCE ENTRE LE PRIX DE VENTE CORRIGÉ ET LE PRIX D'ACHAT CORRIGÉ.

  L'EXONÉRATION TOTALE DE LA PLUS-VALUE POUR L'IR EST ACQUISE À L'ISSUE DE 22 ANS DE DÉTENTION DU BIEN.

  UNE SURTAXE FRAPPE LES PLUS-VALUES SUPÉRIEURES À 50 000 EUROS.

  LA RÉSIDENCE PRINCIPALE ET SES DÉPENDANCES SONT EXONÉRÉES DE LA TAXATION SUR LES PLUS-VALUES.

Plus-value brute et...

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession d'un bien et son prix d'acquisition. Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte. Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais supportés lors de la vente comme ceux liés aux diagnostics obligatoires. Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).
Le prix d’acquisition inclut les charges et indemnités que vous aviez versées au vendeur lors de l’achat, les frais d’acquisition (droits d’enregistrement et frais de notaire), éventuellement les dépenses pour travaux ainsi que les frais de voirie, réseaux et distribution (lotissement).




...plus-value nette

La plus-value nette s’obtient en déduisant un abattement pour durée de détention du bien de la plus-value brute. L’abattement est progressif en fonction du nombre d’années de détention.
- Abattement retenu pour l’impôt sur le revenu
Il va de 6 % à partir de la 6e année de détention jusqu’à 100 % à compter de la 22e année.
- Abattement retenu pour les prélèvements sociaux
Il court de la 6e année de détention du bien jusqu’à la 30e année et est compris entre 1,65 % et 100 %.




Taux d’imposition

La plus-value immobilière est soumise aux prélèvements sociaux (15,5 %) et à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %. Une taxe supplémentaire s'applique lorsque la plus-value imposable est supérieur à 50 000 euros. Dans ce cas, le taux s'échelonne de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. Cette surtaxe ne concerne pas les ventes exonérées ni les terrains à bâtir.




Exonérations


- Nature du bien cédé
Il s’agit de :
- la vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.) ;
- la première vente d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de réemploi du prix de cession à l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à l'habitation principale dans un délai de 24 mois. De plus, l'intéressé ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la cession ;
- la vente d'un droit de surélévation ;
- un bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement ;
- un bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 euros ;

- Qualité de l'acquéreur
La vente concerne :
- un bien vendu au profit d'un organisme en charge du logement social ou d’un opérateur privé qui s'engage à réaliser des logements sociaux ;
- un bien exproprié sous condition du réemploi de l'intégralité de l'indemnité à l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.

- Qualité du vendeur
Ce sont :
- des personnes titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte mobilité inclusion ;
- des personnes résidant dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés ;
- des personnes non résidentes en France.