Location saisonnière : gestion libre et avantageuse

Aucunement régie par la législation qui s'applique aux locations classiques, mais simplement par le Code civil, la location saisonnière est une formule souple et peu contraignante. Si les quelques règles - et précautions - sont respectées, vous bénéficierez d'une gestion simple, ainsi que d'une fiscalité pour le moins attrayante. Quels types de biens sont concernés exactement ; à qui cela s'adresse…

Définition

La location saisonnière figure parmi les locations dites libres. Propriétaire et locataire peuvent, en effet, organiser leur contrat comme bon leur semble. Elle doit naturellement être de courte durée : on parle de location à la semaine, quinzaine, au mois ou à la saison (3 mois).

Néanmoins, si le propriétaire du bien en fait la demande (auprès de la préfecture ou des gîtes de France, selon le cas), il peut faire " classer " son bien :

• Soit dans les " meublés locatifs " : classement en étoiles
• Soit dans les " gîtes de France " : classement en épis

Il doit alors se soumettre à une réglementation particulière et être contrôlé régulièrement. En contrepartie, bien sûr, il peut faire de ce classement un argument commercial de poids.

Le contrat de location

La loi n'oblige pas expressément la signature d'un contrat écrit. Une description du bien est obligatoire, mais l'accord entre les deux parties peut être verbal. Ce relatif vide juridique peut poser problème si un litige venait à survenir. Nous vous conseillons donc fortement de rédiger un écrit en deux exemplaires, chacun comportant :

• Durée de la location (dates précises de début et fin de contrat)
• Le montant du loyer et des charges, ainsi que leurs modalités de paiement
• Les différents versements : avance, caution, dépôt de garantie…
• Les conditions d'annulation du contrat

À noter !
Il est conseillé de joindre un état des lieux le plus précis possible. Si tel n'est pas le cas, le locataire sera supposé avoir trouvé les lieux en bon état.

La réservation

La réservation du bien sera entérinée par le versement d'une avance. Excepté le fait que cette avance ne doit pas dépasser un quart du prix demandé, vous devez faire une distinction très importante : parle-t-on d'arrhes ou bien d'acompte ?

• Arrhes : dans le cas d'un versement d'arrhes, le locataire conserve le droit d'annuler sa réservation. Il perdra alors la somme engagée. Par contre, si c'est le propriétaire qui décide d'annuler la location, il devra rembourser au locataire 2 fois cette somme.
• Acompte : le contrat est définitif. En cas de désistement du locataire, celui-ci sera tenu de payer l'intégralité des loyers prévus (sauf s'il peut prouver un cas de force majeure) ; en cas de désistement du propriétaire, le locataire pourra demander en justice des dommages et intérêts.

À noter !
La loi est très claire sur ce sujet : si les notions d'arrhes ou d'acompte ne sont précisées sur aucun document, la somme versée pour la réservation sera considérée comme étant des arrhes.

Dépôt d'une caution

Si les professionnels (entreprises immobilières, agences…) sont régis par des lois précises concernant le dépôt de garantie, ce n'est pas le cas des particuliers. La caution garantit le bailleur contre toute dégradation de son bien par le locataire. Elle est fixée librement par les deux parties mais est généralement comprise entre 15 et 20 % du prix. Si la durée de location est supérieure à 1 mois, la caution demandée ne peut dépasser l'équivalent de 1 mois de loyer.

Pensez à prévoir, dans le contrat, le mode et le délai de restitution de la caution. Sachez, en outre, que si les dégradations subies entraînent des frais supérieurs à la caution versée, le locataire devra tout de même payer la différence.

Avantages fiscaux

Les revenus que vous tirerez d'une location saisonnière bénéficieront d'une fiscalité très avantageuse. En effet, ceux-ci ne viendront pas gonfler vos revenus fonciers mais seront considérés comme des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Ce régime vous fera bénéficier d'un abattement de 71 %, qui est censé couvrir l'intégralité des charges déductibles. Seuls 29 % des loyers perçus seront donc imposables. Et vous n'avez aucun besoin d'être considéré comme un professionnel de l'immobilier !

Notez toutefois que vos revenus locatifs ne doivent pas excéder un certain plafond, fixé par la loi à 76 300 €/an. Si jamais les charges que vous avez dû supporter excèdent 71 % des loyers perçus, vous avez la possibilité de basculer en régime " réel ". Pensez bien à repasser en mode classique lorsque vos frais seront redevenus raisonnables.

Ces informations sont indicatives ; l'utilisateur est responsable de l'usage qu'il en fera.