INTERETS D'EMPRUNT

L'impact des réformes Sarkozy sur l'immobilier

Les nouvelles mesures gouvernementales serviront de coup de pouce, alors que la hausse des prix poursuit son ralentissement et que les délais de vente s'alllongent.

Vous avez des projets d'achat immobilier ? Vous voulez devenir propriétaire de votre résidence principale, vous agrandir ou à l'inverse revendre votre bien actuel pour habiter une surface plus pellte après le départ de vos enfants ? Dans quelle conjoncture immobilière vos projets s'inscrivent-ils aujourd'hui ? Est-ce le bon moment de sauter le pas, de quitter par exemple la location pour acheter, ou de revendre pour racheter ?

Après des années de hausse continue et de transactions records, l'environnement est clairement en train de changer. Les prix montent moins vite (mais ils ne baissent pas encore, sauf cas très exceptionnels) ,et les ventes mettent plus de temps à se concrétiser. Les échéances électorales ont accentué cette orientation. Les professionnels sont unanimes : le marché sort actuellement d'une période d'attentisme. Les candidats à une transaction immobilière ont préféré, différer de quelques semaines leur achat dans l'attente de la concrétisation des annonces faites par les prétendants à la présidence de la République.

René Pallincourt, le président de la Fnaim n'anticipe d'aillleurs pas de nouvelle année record en nombre de transactions. « On devrait perdre de l'ordre de 10% des ventes cette année. compte tenu du ralentissement observé entre mars et mai » estime-t-il. Le PDG de Promogim, Christian Rolloy, attend lui aussi" une inflexion du marché qu'il explique avant tout par la désolvabilisation de la clientèle conduisant à une restriction du nombre des ventes. Au-delà d'un certain seuil de prix affirme t-il, les ménages préfèrent renoncer à leur projet.

PAS D'INFLUENCE DIRECTE SUR LE MARCHÉ

Aujourd'hui, pourtant, ils y voient plus clair sur les intentions gouvernementales et les signatures de compromis de vente ont d'ailleurs redémarré chez les notaires.

Fondateur du réseau Solvimo (210 au total en France), Olivier Alonso évalue à + 20% la hausse des transactions dans son réeau depuis un mois.

Il est vrai qu'entre-temps les mesures de déductibité des intérêts d'emprunt annoncées parr le candidat Sarkozy ont été entérinées par le Président Sarkozy, « C'est une incitation, un petit coup de pouce, mais qui n'aura pas une incidence directe sur le marché ». remarque René Pallincourt » elles mettent les ménages français dans des dispositions psychologiques favorables vis à vis de l'accession à la propriété » estime pour sa part Henry Buzy-Cazeaux, vice-présdent du promoteur Tagerim, « Je suis plus réservé sur son pouvoir résolvibilisateur dès lors que les prix continuent à augmenter au rythme de deux ou trois fois l'inflation. ». D'autant que, comme le rappelle Christophe Crémer chez Meilleurs-taux.com, la capacité d'emprunt des ménages ne va pas être fondamentalement améliorée par les nouvelles dis-

Depuis un mois, les signatures de compromis de vente ont redémarré chez les notaires.

Investir pour louer

En 2006, les investisseurs ont représenté 53% du marché immobilier en France. Selon Christian Rolloy de Promogim, leur part devrait revenir à 40% cette année après la refonte des dispositifs d'investissements défiscalisés.

Pour Daniel Znaty, directeur de l'immobilier

à l'union financière de France, la conjoncture reste malgré tout porteuse et son chiffre d'affaires est

en hausse de 59% depuis le début de ,l'année. Pour les candidats à un investissement défiscalisé, les précautions à prendre sont toujours les mêmes : Bien sélectionner le site, étudier le marché locatif environnant, évaluer

la qualité de la construction en vue d'une revente.

Parution Patrimoine

positions. Il rappelle que les impôts n'entrent pas dans le calcul des banques pour évaluer leurs capacités à s'endetter. L'agence Standard & Poor's se montre assez critique sur ces mesures Sarkozy, estimant qu'elles « auront un effet relativement faible dans la mesure où elles ne sont pas assez ciblées. Il aurait été plus efficace de concentrer les avantages sur les primo-accédants, qui sont ceux dont la part dans les transactions a beaucoup baissé ces derniers temps. Il faudrait plutôt des mesures très ciblées par prix et par région. »

Sur le terrain, le ralentissement de la hausse des prix se confirme mois après mois dans les statistiques des professionnels. Selon la dernière enquête mensuelle de la Fnaim, le prix des logements anciens a enregistré une hausse de 0,2 % en mai. Le rythme de progression trimestrielle s'établit à 1%. En base annuelle moyenne, la hausse ressort à 5,5% contre 7,2% fin 2006 et surtout 10,1% en 2005 et 15,4% en 2004.

Cette tendance devrait perdurer dans les prochains mois car les professionnels ne craignent pas d'effet inflationniste des mesures Sarkozy. Les stocks de biens à vendre sont garnis et les délais de vente se sont rallongés. « Cet allongement ne traduit pas un retournement du marché, mais le fait qu'il faut toujours ramener les vendeurs à la réalité des prix. Il n'est pas rare que ce que la négociation des prix de vente, tourne autour de 5 à 8% voire plus «, reconnait Bernard Cadeau, PDG des 8 agences Orpi. Selon les professionnels de l'immobilier, on est actuellement à un peu plus de trois mois de délai pour vendre un bien, contre deux mois il y a un an. « Mais lorsqu'on revient au prix du marché, les transactions se concluent assez vite » souligne le responsable d'Orpi.

«: Le véritable frein aujourd'hui c'est le taux d'effort des ménages, c'est leur capacité d'emprunt », répète Rene Pallincourt. C'est la raison pour laquelle il milite pour que les intérêts déductibles ne viennent pas annuler une autre mesure qui a fait ses preuves, à savoir le prêt à taux zéro. Le PTZ représente environ 20% des prêts accordés par Meilleurtaux el soutient les projets des primo-accedants aux revenus moyens. Les hausses successives des taux de la Banque centrale européenne finissent par rejaillir sur les coûts des emprunts, lesquels sont passés en moyenne de 3,25% (fin 2005) à 4,20 % aujourd'hui sur vingt ans.

Toutefois, dans l'environnement immobilier actuel, certains professionnels pointent davantage du doigt la conjoncture locative. « Je reste inquiet de l'augmentation des loyers, dans la mesure oû le léger gain de solvabilité que l'on a trouvé pour les acquéreurs via l'allongement de la durée des crédits, les locataires ne l'ont pas », souligne Bernard Cadeau chez Orpi. Le nouvel indice de revalorisation des loyers (lRL) a pourtant joué son rôle de modérateur de hausses depuis le 1er janvier 2006, mais imparfaitement puisque dans certains secteurs, il est devenu plus difficile de se loger comme locataire que comme acquéreur.

CHRISTINE LAGOUTTE

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